ЖК Новая Остоженка: как купить квартиру в Зачатьевском переулке

Новая Остоженка стоит в 1-м Зачатьевском переулке, 5, в Хамовниках. Дом построил ДОНСТРОЙ, сдан он в 2004 году, класс делюкс. Ближайшее метро «Кропоткинская». С одной стороны переулка Остоженка, с другой Пречистенская набережная и Москва-река, рядом Зачатьевский монастырь и храм Христа Спасителя.

Дому 22 года. Среди проектов ДОНСТРОЯ в продаже его нет, и купить квартиру здесь можно только у того, кто ею владеет. Поэтому разговор о покупке в Новой Остоженке начинается с документов и налогов продавца, и лишь потом переходит к планировке и виду из окна.

Что было на месте: Остожье, монастырь и улица Дмитриевского

Остоженка получила имя в XVII веке по старинному урочищу Остожье. Здесь лежали пойменные луга у Москвы-реки, на них косили сено и ставили стога. В том же веке на Остоженке стояли царская Конюшенная слобода и государев конюшенный двор. С 1935 по 1986 год улица называлась Метростроевской: под ней открытым способом прокладывали участок первой очереди метро. В 1986 году ей вернули старое имя, и Остоженка стала первой улицей Москвы, которой вернули историческое название.

Переулок, где стоит дом, назван по Зачатьевскому монастырю. Первую обитель здесь основал в 1360-х годах митрополит Алексий. В 1547 году монастырь сгорел, и в 1584 году при поддержке царя Фёдора Иоанновича снова стал монастырём. Вокруг него выросла Зачатьевская слобода, из её улочек и сложились нынешние Зачатьевские переулки.

В 1696 году у монастыря поставили парадные ворота с надвратной церковью Спаса Нерукотворного. В 1804 году древний собор Зачатия святой Анны снесли, а с 1805 по 1807 год построили новый собор Рождества Богородицы, освящённый в 1813 году. С 1844 по 1850 год появилась богадельня с церковью Сошествия Святого Духа.

В 1922 году монастырь разграбили, в 1927 году закрыли. В 1934 году собор и внутренние постройки снесли и построили на их месте школьное здание. Обитель возобновили в 1991 году, статус монастыря вернули в 1995 году. С 2008 по 2012 год по проекту архитектора Андрея Анисимова построили новый собор, его освятил патриарх Кирилл 25 ноября 2010 года.

С 1968 по 1993 год 1-й Зачатьевский переулок назывался улицей Дмитриевского. Имя дали в честь Б. Н. Дмитриевского, командира танковой роты, который погиб в 1945 году в боях под Нейштадтом в Померании. В 1993 году переулку вернули прежнее имя.

Курсовой переулок ведёт от 1-го Зачатьевского к храму Христа Спасителя. Храм заложили 10 сентября 1839 года по проекту Константина Тона и освятили 7 июня 1883 года. 5 декабря 1931 года храм взорвали. С 1960 по 1994 год на его месте работал открытый бассейн «Москва». Храм построили заново с 1994 по 1999 год и освятили 19 августа 2000 года. Через четыре года в переулке сдали Новую Остоженку.

Новые дома на Остоженке строят по плану, который начали в 1988 году. Бюро Александра Скокана предложило смотреть на город как на колонию клеток, где каждая клетка это отдельное домовладение со своими границами и своим въездом. Концепцию согласовали в 1990 году. За 35 лет здесь построили больше 60 зданий в разных стилях.

Чем различаются части Остоженки вокруг дома

Новая Остоженка стоит на стыке пяти разных кусков района. От того, в какую сторону вы чаще ходите, зависит, как вы будете жить в этом доме.

1-й Зачатьевский переулок. Длина переулка 500 метров, он идёт от Пречистенской набережной до Остоженки. На нечётной стороне, той же, где Новая Остоженка, стоят дом 13, построенный в 1928 году для ВХУТЕИНа архитекторами А. Самойловым, М. Коржевым, В. Петровым и М. Туркус, и дом 15 1890 года архитектора М. Р. Пиотровича. На чётной стороне в доме 10 с 2005 года работает галерея «Руартс». На той же чётной стороне, в доме 8 с9, стоит Barkli Virgin House.

2-й Зачатьевский переулок и монастырь. Переулок длиной 300 метров ведёт от 1-го Зачатьевского к Молочному переулку и подходит к главному входу в монастырь. На планах XIX века его называли Малым Зачатьевским и Безымянным. В доме 5/23 стоит усадьба Бухвостова: главный дом построен в конце XVIII века и перестраивался до 1910 года.

Пречистенская набережная. Набережная тянется на 1,73 км по левому берегу Москвы-реки. С 1924 по 1993 год она называлась Кропоткинской. Пешеходный Патриарший мост ведёт отсюда от храма Христа Спасителя на Болотный остров. На набережной, в доме 5, стоит Кленовый Дом того же ДОНСТРОЯ.

Остоженка. Улица длиной 1,1 км. Рядом с ней две станции метро: «Кропоткинская» и «Парк культуры». Здесь стоят дом 21, особняк Кекушевой, построенный с 1900 по 1903 год, дом 37/7, дом Тургенева, где с 2009 года открыт музей писателя, и дом 53/2, здание лицея Цесаревича Николая 1875 года.

Курсовой переулок. Короткий переулок длиной 380 метров идёт от 1-го Зачатьевского к храму Христа Спасителя. До 1922 года он назывался Нижним Лесным, нынешнее имя получил по Пречистенским рабочим курсам 1897 года. На углу Курсового и Пожарского переулков стоит Nabokov.

Если вам важна набережная, смотрите на квартиры с окнами в сторону реки. Если важнее тишина монастырских переулков, ищите окна во двор и на 2-й Зачатьевский. На показе спросите продавца, куда выходят окна каждой комнаты, и проверьте это сами.

Прогулка: четыре дома в Зачатьевских переулках

Удобно начать от Новой Остоженки, перейти на другую сторону переулка к Barkli Virgin House, спуститься к реке, к Кленовому Дому, и вернуться через Курсовой переулок к Nabokov. Все четыре дома готовы, их можно смотреть вживую.

1

Новая Остоженка

Дом делюкс 2004 года от ДОНСТРОЯ в 1-м Зачатьевском переулке, 5, у Зачатьевского монастыря. Ближайшее метро «Кропоткинская»

Метро «Кропоткинская», пешком по карте: 12 мин

Смотреть Новая Остоженка

Новая Остоженка. В истории ДОНСТРОЯ дом стоит в коллекции элитной недвижимости, которую компания построила с 2000 по 2005 год, рядом с «Новопесковским», «Филипповским» и «Домом на Смоленской набережной». Компания работает на рынке Москвы с 1994 года.

Среди проектов ДОНСТРОЯ в продаже Новой Остоженки нет. Первичных квартир здесь не осталось, и каждая квартира в доме продаётся из рук владельца. У такой покупки есть сильная сторона: дом стоит 22 года, и всё, что в новостройке приходится брать на веру, здесь видно глазами. Как выглядит фасад, как живёт двор, кто соседи, что видно из окна зимой.

Подробный разбор самого дома и его истории есть в статье о ЖК Новая Остоженка. Здесь речь о том, как в нём купить квартиру.

2

Barkli Virgin House

Клубный дом на 20 квартир на другой стороне 1-го Зачатьевского переулка, лобби с семиметровой аркой из чёрного дуба

Метро «Кропоткинская», пешком по карте: 10 мин

Смотреть Barkli Virgin House

Barkli Virgin House. Стоит на другой стороне того же переулка, в 1-м Зачатьевском, 8 с9. Дом построила корпорация «Баркли», работы начались в 2011 году, сдан он в 2012 году. В доме 20 квартир. Концепцию интерьеров сделали британская компания yoo и дизайнер Келли Хоппен.

В лобби семиметровая арка из чёрного дуба, тёмный мрамор калакатта и полы из бежевого мрамора с острова Тасос. Под домом трёхуровневая подземная парковка, рассчитанная на спортивные машины и длинные представительские автомобили.

Если вы выбираете между Новой Остоженкой и Barkli Virgin House, кроме цены сравните возраст. Дома разделяет восемь лет: в 2004 и 2012 годах строили по-разному, и это видно по лобби, паркингу и окнам.

3

Кленовый Дом

Четыре этажа на Пречистенской набережной, 20 квартир, все выходят на Москву-реку, окна 2,8 на 2,8 метра

Метро «Парк Культуры», пешком по карте: 6 мин

Смотреть Кленовый Дом

Кленовый Дом. Второй дом ДОНСТРОЯ рядом, на Пречистенской набережной, 5, в первой линии у реки. В доме четыре этажа и 20 квартир, в каждой секции на этаже одна или две квартиры, и все выходят на Москву-реку. Площади квартир от 204 до 529 м². Потолки 3,6 метра, окна 2,8 на 2,8 метра.

У квартир есть эркеры площадью 30 м² с зимними садами и тёплыми полами. Есть пентхаусы с потолками от 5,2 до 6,5 метра, в доме предусмотрена возможность поставить дровяные камины. Дом введён в эксплуатацию.

От Новой Остоженки Кленовый Дом отличает вид: здесь река за окном у каждой квартиры. Если вид на воду для вас главное, сравнивайте эти два дома прежде всего по окнам.

4

Nabokov

Шестиэтажный дом на углу Курсового и Пожарского переулков, 14 апартаментов и пентхаус, в лобби 300 бабочек из стекла

Метро «Кропоткинская», пешком по карте: 10 мин

Смотреть Nabokov

Nabokov. Стоит в Курсовом переулке, 10/1, на углу с Пожарским переулком. Дом построил Vesper, сдан в 2017 году. Шесть этажей, 14 апартаментов площадью от 118 до 267 м² и пентхаус 500 м². Фасад собран из 42 800 элементов натурального камня, в лобби висят 300 бабочек из стекла Lasvit.

В Nabokov продают апартаменты. Прописаться в них нельзя, налог и коммунальные платежи у них выше квартирных. Если вам нужна постоянная регистрация, выбирайте между Новой Остоженкой, Barkli Virgin House и Кленовым Домом.

Сколько стоит квартира в Новой Остоженке и рядом

Открытого списка квартир с ценами у Новой Остоженки нет. Цена каждой квартиры складывается в разговоре с владельцем, и сравнивать её не с чем, кроме соседних домов. В новых домах Хамовников открытые цены есть у немногих, и по ним видно, с какой суммы начинается разговор в этой части района.

Квартира в Новой Остоженке

Что продают. Квартиры владельцев. Площадь, этаж, отделку и цену вы узнаёте у продавца. Список квартир в продаже меняется без предупреждения, и одна и та же квартира может снова выйти в продажу через годы.

Что учесть. Цену здесь проверяйте сравнением. Попросите у продавца выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью квартиры и посмотрите, сколько стоят квартиры в готовых домах рядом. Чем больше квартир вы посмотрите в Зачатьевских переулках, тем точнее поймёте цену.

От 210 до 250 млн рублей

Что продают. Саввинская 17 от Level Group на Саввинской набережной: сейчас в продаже пять квартир, от трёхкомнатной 82,4 м² до семикомнатной 224,8 м², цены от 210,8 млн рублей. Саввинская 27 того же застройщика: 51 апартамент и 10 пентхаусов от 83 до 346 м², цены от 249,4 млн рублей.

Что учесть. В Саввинской 27 продают апартаменты. Если сравниваете их с квартирой в Новой Остоженке, учитывайте прописку, налог и коммунальные платежи. Готовность тоже разная: Новая Остоженка стоит 22 года, срок сдачи Саввинской 27 II квартал 2026 года.

От 3 млрд рублей

Что продают. Пентхаусы в Обыденском №1 от Sminex в 3-м Обыденском переулке. Пентхаус 348,1 м² на шестом этаже с пятью спальнями и террасой стоит 3 240 270 000 рублей. Пентхаус 433,2 м² на шестом этаже с пятью спальнями и террасой с видом на храм Христа Спасителя стоит 3 865 440 000 рублей.

Что учесть. Больший пентхаус стоит дороже на 625 млн рублей, а метр в нём дешевле на 385 тысяч.

Сколько стоит сама сделка

Госпошлина. За регистрацию права собственности на квартиру человек платит 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей. Если больше, пошлина 0,02 % кадастровой стоимости, но не больше 500 000 рублей. Квартира с кадастровой стоимостью 150 млн рублей обойдётся в 30 000 рублей пошлины. Потолок в 500 000 рублей наступает при кадастровой стоимости 2,5 млрд рублей.

Налоговый вычет. При покупке жилья вычет считают от суммы не больше 2 млн рублей, на руки это до 260 000 рублей. Если квартира куплена в ипотеку, добавляется вычет по процентам банку: с суммы до 3 млн рублей, то есть ещё до 390 000 рублей. Для квартиры за сотни миллионов это небольшая сумма, но оформить её всё равно имеет смысл.

Год, цена и метр: три графика

Три сравнения, которые помогают понять цену квартиры в Новой Остоженке: возраст соседних домов, самая дешёвая квартира в новых домах района и цена метра на верхней ступени.

Новая Остоженка старше Barkli Virgin House на восемь лет и Nabokov на 13 лет. Возраст дома в Зачатьевских переулках меняет две вещи: состояние общих частей дома и выбор квартир. Старый дом показывает себя целиком, но выбирать придётся из того, что владельцы решили продать.

Разница между Саввинской 17 и Саввинской 27 38,6 млн рублей, и в ней прячется разница между квартирой и апартаментом. Пентхаусы Обыденского №1 стоят совсем других денег: самый дешёвый дороже самой дешёвой квартиры на Саввинской набережной больше чем в 15 раз.

Метр в пентхаусе 348,1 м² стоит 9,31 млн рублей, в пентхаусе 433,2 м² 8,92 млн. Чем больше площадь, тем дешевле метр, хотя сама квартира дороже. В Новой Остоженке сравнивайте квартиры разной площади сразу по двум цифрам: по цене всей квартиры и по цене метра.

Плюсы и минусы: чего не видно на показе

На показе квартиры в Новой Остоженке владелец покажет комнаты, вид и отделку. Документы, налоги и соседние стройки придётся проверить самому.

Что стоит учесть

Нет списка квартир. Открытого списка квартир с ценами у дома нет. Каждую квартиру приходится искать отдельно, и цену сравнить не с чем, кроме соседних домов и других квартир того же дома.

Выписка ЕГРН без имени. С 1 марта 2023 года в выписку из ЕГРН, которую заказывает посторонний человек, не попадают фамилия, имя и отчество собственника. Попросите продавца заказать выписку на себя с его данными. Сами закажите такую же без персональных данных и сравните обе.

Срок владения продавца. Продавец не платит налог с продажи, если владел квартирой пять лет и дольше. В некоторых случаях хватает трёх лет, например если квартира получена в наследство или это его единственное жильё. Срок считают от даты, когда квартира перешла к продавцу, и год сдачи дома здесь ни при чём. Если срок не вышел, продавец может просить записать в договор меньшую цену.

Кадастровая стоимость. Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости квартиры, налог продавца посчитают от 70 % кадастровой стоимости. Берут ту стоимость, что действовала в начале года, когда регистрируют переход права. Занижать цену в договоре продавцу невыгодно.

Госпошлина от кадастровой стоимости. Для дорогой квартиры пошлина за регистрацию не фиксированная: 0,02 % кадастровой стоимости, но не больше 500 000 рублей. Узнайте кадастровую стоимость до задатка и заложите пошлину в бюджет.

Возраст дома. Дому 22 года. Перед покупкой спросите у владельца и управляющей компании, что в доме меняли за эти годы: лифты, инженерные системы, кровлю, фасад. Посмотрите подвал и паркинг, если они есть, и пройдите по общим частям дома.

Стройки рядом. В соседних кварталах строятся Allegoria Mosca на Остоженке, 6с1 и Империум во 2-м Обыденском переулке. Империум сдаётся в III квартале 2027 года, и до этого срока рядом идёт стройка.

За что любят

Монастырь и храм рядом. К главному входу в Зачатьевский монастырь ведёт 2-й Зачатьевский переулок, к храму Христа Спасителя Курсовой.

Река. 1-й Зачатьевский переулок выходит на Пречистенскую набережную. По ней можно дойти до Патриаршего моста на Болотный остров.

Две станции метро. Рядом с Остоженкой работают «Кропоткинская» и «Парк культуры».

Готовый дом. Новая Остоженка стоит с 2004 года. Двор, фасад, соседи и вид из окон видны своими глазами, ничего не нужно представлять по картинкам.

Квартиры с пропиской. В Новой Остоженке квартиры. В соседних Nabokov, Саввинской 27 и Allegoria Mosca апартаменты.

Что поменяется вокруг Новой Остоженки

Решений с датой, которые меняют жизнь вокруг дома, три, и все они про новые дома рядом.

Allegoria Mosca. Дом на Остоженке, 6с1, строит Стройтэкс. Архитектурный совет Москвы согласовал проект 10 октября 2018 года. Срок сдачи II квартал 2026 года. В доме будет 37 апартаментов и выставочное пространство.

Империум. Дом во 2-м Обыденском переулке, владения 5 и 7, строит VESTA Development. Сдача в III квартале 2027 года. В доме 25 квартир и два пентхауса.

Саввинская 27. Дом Level Group на Саввинской набережной, срок сдачи II квартал 2026 года.

Когда эти дома достроят, вокруг Новой Остоженки станет больше новых соседей и меньше строек. Других решений с документом и датой, которые касаются 1-го Зачатьевского переулка, нет. Всё, что обсуждают без документа, в разбор не попало. Подробнее о стройках района в статье о том, что строится в Хамовниках.

Кому подойдёт Новая Остоженка

Если вы ищете квартиру в Хамовниках вообще, посмотрите статью о вторичке в Хамовниках и разбор цен района. Если важны школы рядом с домом, есть отдельная статья о школах Хамовников.

Ошибки покупателя в Новой Остоженке

• Искать квартиры у застройщика. Новой Остоженки нет среди проектов ДОНСТРОЯ в продаже. Все квартиры здесь продают владельцы.
• Считать срок владения по году сдачи дома. Налог продавца зависит от того, сколько лет квартирой владеет он сам. Дому 22 года, а квартира могла перейти к продавцу в прошлом году.
• Соглашаться на заниженную цену в договоре. Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налог продавцу всё равно посчитают от 70 %. Продавец на этом ничего не выигрывает. В вашем договоре при этом остаётся сумма меньше той, что вы заплатили.
• Не сверить выписку ЕГРН. Закажите свою выписку без персональных данных и сравните её с той, что принесёт продавец.
• Забыть про госпошлину. У дорогой квартиры пошлина за регистрацию считается от кадастровой стоимости и доходит до 500 000 рублей.
• Путать квартиры и апартаменты соседних домов. В Nabokov, Саввинской 27 и Allegoria Mosca апартаменты, прописки в них нет.

Коротко о частом

Кто построил Новую Остоженку?

ДОНСТРОЙ. Дом сдан в 2004 году, класс делюкс, адрес 1-й Зачатьевский переулок, 5.

Можно ли купить квартиру в Новой Остоженке у застройщика?

Нет. Дома нет среди проектов ДОНСТРОЯ в продаже, квартиры продают владельцы.

Какое метро рядом с Новой Остоженкой?

Ближайшая станция «Кропоткинская». Рядом с Остоженкой есть и вторая станция, «Парк культуры».

Сколько стоят квартиры в новых домах рядом?

В новых домах Хамовников с открытыми ценами квартиры стоят от 210,8 млн рублей. Пентхаусы в Обыденском №1 стоят от 3,24 млрд рублей.

Сколько стоит зарегистрировать покупку?

4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей. Если больше, 0,02 % кадастровой стоимости, но не больше 500 000 рублей.

Какой налоговый вычет положен при покупке?

До 260 000 рублей с цены квартиры и ещё до 390 000 рублей с процентов, если квартира куплена в ипотеку.

Подобрать квартиру в Новой Остоженке с редакцией

Если Новая Остоженка вам подходит, редакция найдёт квартиры в доме и в соседних домах Зачатьевских переулков под ваш бюджет и до задатка сверит документы продавца. Чтобы обсудить, оставить заявку.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: hamovnyki.top/journal/novaya-ostozhenka-kupit